2019/01/26 08:00

首都圏「お買い得なマンション」、注目すべきは"駅"?

首都圏「お買い得なマンション」、注目すべきは
首都圏「お買い得なマンション」、注目すべきは"駅"?

家は大きな買い物。「どんな基準で選んでいいのか分からない」という人は少なくないでしょう。「人生100年時代」といわれる中で、一生自分で住むのではなく、住み替えを前提に資産性のある家を選ぶという考え方も浸透してきています。今買うべき家とは、一体どんな家なのでしょうか。

家選びのコツを、『独身こそ自宅マンションを買いなさい』『マンションは学区で選びなさい』の著者で、不動産情報サイト「住まいサーフィン」を運営するスタイルアクト代表取締役の沖有人さんに5回にわたって伺います。今回は「お買い得なマンションの選び方」です。


資産性の高いマンションの「5つの条件」

せっかく高い買い物をするのだから、いざというときに高値で売れる「損をしない」マンションを選びたい。

「そうした資産性の高いマンションを選ぶために、押さえておきたい『5つの条件』があります」と沖さん。それぞれ解説をしてもらいました。

(1)都心寄り
(2)駅から近い
(3)タワーマンション
(4)総戸数が多い
(5)70平米以上
 

1つ目の条件と2つ目の条件は、連載の1回目でも説明しました。

「『駅近』の条件をさらに付け加えると、単身者向けなら徒歩4分、ファミリー向けなら徒歩8分までが目安」(沖さん)。

ただ、タワーマンションは人気がある反面、エレベーターがなかなか来ない、高いところが得意ではないなどの理由で敬遠する人も多いイメージがあります。

「低層で戸数の少ないマンションよりも、タワーマンションのほうが中古で売り出したときに『目立つ』。そのため、値下がりしにくいのです」(沖さん)。

また、戸数が多いマンションの場合、新築時の価格が低く抑えられることから、中古時に含み益が出やすいそう。70平米という面積の目安も、マンションを探している人の多くがファミリータイプを求めているから、というのがその理由。

結局、資産性の高いマンションとは、「誰もが欲しがる家の条件を満たしている」という点に尽きるのかもしれません。

でも、これらの条件を全て満たしていくと、予算が折り合わないということも。

たとえば、これらの条件を満たす、とある新築マンションは六本木駅から徒歩4分と都心・駅近。27階建てのタワーマンションですが、70平米弱で価格は1億2000万円を超えています。いくら値下がりしにくいからといっても、このような価格のマンションを買える人は少ないでしょう。

ランキングで見る「お買い得なマンション」

予算が足りないときは、何かを妥協することも必要です。でも、「資産性」を重要視した場合、少し判断を誤っただけで、一気に売りにくくなってしまうということもあり得るのかもしれません。

そこで参考にしたいのが、スタイルアクトが調査した「マンションがお買い得な駅」ランキングです。

お買い得な駅ランキング2018 首都圏TOP30

ランク沿線名駅名駅別 儲かる確率(%)中古マンション平均価格(70㎡)割安度(万円)
日比谷線南千住843,880-2,210
2東武野田線新船橋672,960-2,080
3有楽町線辰巳844,060-1,990
3京浜東北線東神奈川823,970-1,990
5小田急小田原線海老名612,720-1,930
6千代田線北千住783,790-1,910
7新宿線西大島844,150-1,890
8東武伊勢崎線東武スカイツリーラインとうきょうスカイツリー904,520-1,880
9東武伊勢崎線東武スカイツリーライン曳舟793,960-1,830
10東武伊勢崎線東武スカイツリーライン東向島713,490-1,810
11新宿線菊川844,420-1,670
12日比谷線入谷864,530-1,650
13東武伊勢崎線東武スカイツリーライン鐘ヶ淵663,360-1,630
14東武亀戸線小村井663,400-1,590
15東北本線尾久693,600-1,580
16京浜急行本線立会川874,710-1,520
17東西線南砂町723,850-1,500
18新宿線大島733,890-1,490
18横浜市営地下鉄ブルーライン坂東橋663,480-1,490
20日暮里・舎人ライナー熊野前653,430-1,470
21新宿線東大島643,390-1,440
22銀座線田原町945,210-1,430
23総武線錦糸町854,730-1,410
24日比谷線三ノ輪764,170-1,400
24埼京線十条814,510-1,400
26南武線宿河原573,050-1,390
27埼京線北与野603,240-1,380
28総武線亀戸754,160-1,350
29南武線久地552,960-1,340
30浅草線本所吾妻橋814,560-1,330

「お買い得な駅ランキング2018 首都圏TOP30」。このランキングは駅別のサンプルが10棟以上かつ、沖さんが独自に算出した「儲かる確率」が50%以上の中古マンションを対象にしたもの。さらに、駅別の中古マンション平均価格を表示し、「儲かる確率」が同じ中古マンションの価格と比較して、その差額を「割安度」としている。

1位は南千住駅。JR常磐線、東京メトロ日比谷線、首都圏新都市鉄道(つくばエクスプレス)が通り、東京駅までも電車で約20分という利便性の高い駅です。駅前の再開発でタワーマンションが立ち並び、規模は小さいですがショッピングモールもあります。

2位は新船橋。こちらは、東武鉄道野田線(東武アーバンパークライン)しか通っていませんが、JR船橋駅からたったの一駅。さらに、駅前には「イオンモール船橋」もあります。知名度はさほど高くないかもしれませんが、実は使い勝手の良い駅なのです。

「『お買い得な駅』を見ていくと人気の駅から近距離という共通点があるのが分かります」と、沖さんは話します。たとえば、4位の東神奈川。ここは東海道本線は通過してしまう駅なので、もし住めるのであれば隣駅の横浜に…と考える人も多いでしょう。

でも、たった一駅ずらすだけで、ぐっと「お買い得度」が増す可能性もあるのです。

毎日通勤している人にとっては、交通の便は重要視したいところ。でも、「ターミナル駅から徒歩20分のマンション」と「ターミナル駅から一駅電車に乗るが、駅を降りてから徒歩5分のマンション」だったら?

どちらを選ぶかは個人の好み。でも、「お買い得度」を頭に入れて、少し視野を広げてみることで、思ってもみなかったような好物件に出合えるかもしれません。

取材協力

沖有人

スタイルアクト株式会社代表取締役。不動産ビッグデータを駆使したビジネス展開を得意とする。分譲マンション情報サイト 「住まいサーフィン」 、独身者向けマンション購入情報サイト「家活」を運営。

(樋口可奈子)



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