2019/02/11 18:30

世帯年収500万の30代夫婦「5000万の物件購入できる?」

世帯年収500万の30代夫婦「5000万の物件購入できる?」
世帯年収500万の30代夫婦「5000万の物件購入できる?」

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は黒田尚子氏がお答えします。


住宅購入を希望しています。夫は、都内の価値の下がらない物件を5,000万円前後で購入したいと言いますが、私は3,000万円の物件でも、家計はギリギリになると思っています。現在の家賃9万円でも、ほぼ貯金ができていない状況です。どのくらいの額の住宅でしたら購入できるのでしょうか。また、長女の教育費は学資保険の積み立てと児童手当を貯金することで用意していますが、次男は児童手当を貯金しているのみです。次男の教育費はどのように貯めていけばよいでしょうか。この先、老後資金も不安です。アドバイスよろしくお願いします。

〈相談者プロフィール〉
・女性、39歳、既婚(夫:37歳)、子ども2人(3歳、0歳)、3人目妊娠中
・職業:パート
・居住形態:賃貸
・居住地:東京都
・手取りの世帯年収:500万円
・毎月の支出目安:35万円
・貯金:300万円
・投資:なし

黒田: 住宅を購入するためには、まず最低でも、物件価格+諸費用(新築住宅の場合:物件価格の3~5%、中古住宅の場合:仲介手数料が必要なため、5~10%)が必要です。

とはいえ、マイホームは数千万円単位の大きな買い物。多くの人が住宅ローンを利用して購入し、中長期にわたって少しずつ返済していくことになります。ですから、ムリのない住宅ローンを組むことが肝心です。そのために、少なくとも物件価格の2割の頭金を用意することをお勧めしています。

具体的には、ご相談者の夫が希望する5,000万円の物件を購入する場合、頭金が1,000万円、諸費用が約150~500万円で、合計1,150~1,500万円を現金で準備しなければなりません。現時点でのご相談者の貯蓄額が300万円ということであれば、数年以内に購入を検討されておられる場合、かなりハードルは高そうです。

また、同じように試算すると、3,000万円の物件の場合、頭金が600万円、諸費用が90~300万円で、合計690~900万円となります。こちらの方がより現実的な購入目標額と言えるでしょうか。

頭金0円のフルローンの方がオトク?

実際、マンション購入者のデータ(※)によると、マンションの購入価格の平均が4,348.4万円(全国平均)に対して、頭金にあたる手持金は705.6万円。物件購入価格に対して16.2%を占めています。

そして物件価格が高止まりしている首都圏の場合、購入価格が4,787万円、手持金も771.6万円とアップします。データでは、理想の2割には届いていませんが、前年度については、物件の購入価格に対して17.4%の手持金を用意していたことから、物件価格の上昇も影響しているのではと考えられます。

とは言っても、住宅展示場や新聞の折り込み広告では「頭金0円でOK」などといった謳い文句の物件チラシをよくみかけますよね? それに、今は(というかここしばらく)、低金利が続いており、「家賃を払いながら、頭金が貯まるのを待っていては逆にソン!」「住宅ローン控除などの税制優遇も受けられるし、頭金0円のフルローンで借りて、繰上げ返済した方がオトク!!」といった頭金ナシ派の主張も理解できないことはありません。

もちろん、金利や税制、家計の状況など、さまざまな観点からシミュレーションしてみることが大切ですし、それも踏まえて、ご相談者のご家庭でよく話し合って最終的な判断を下すことにはなるのですが、やはり、筆者としては、頭金を準備してからの方が安心だと感じています。というのも、ムリな住宅ローンを組んだ方の末路(!)や、住宅ローンの融資担当者などから、「頭金2割以下で借りた方は、デフォルト(債務不履行)になる傾向が強いんです」という話を聞いており、現実の厳しさを痛感しているからです。

※出所:住宅金融支援機構「2017年度 フラット35利用者調査

“ムリなく返済できる”物件価格の求め方とは?

そこで、現在の住居費(家賃)から、ムリのない毎月返済額を算出し、ご相談者が購入可能な物件価格の目安を計算してみましょう。

この方法は、現在の家賃に、住宅購入のために積立しているお金を加え、購入後の維持費(駐車場代、管理費、修繕積立金など)を差し引いた金額から、ムリなく払える毎月返済額を求める方法です。

ご相談者の現在の家賃は9万円。これでもほぼ貯蓄できていない状態だそうですが、例えば、家賃9万円+毎月の積立額5万円―購入後の維持費3万円と仮定して試算すると、ムリなく払える毎月返済額は、11万円になります。

さらにここから、ムリなく返せる借入可能額を試算してみましょう。

毎月返済11万円、元利均等返済で利率1.5%、返済期間30年、ボーナス返済なしの条件で計算した場合、借入可能額は2,897万円。これに用意できる頭金を加え、諸費用の金額を差し引いた金額が購入できる物件価格の目安というわけです。いかがでしょうか?

もちろん、通常、返済期間は最長35年ですので、前述の条件を延長すればもっと多額の住宅ローンを組むことができます。しかし、ご相談者の夫は、現在37歳。今すぐに購入した場合でも、35年ローンとなると完済年齢は72歳です。3人目のお子さんがもうすぐ生まれるとなれば、子どもの教育費もかかってきますし、ご相談者が心配しておられるように老後資金も準備しなければなりません。

住宅、教育、老後の人生の三大支出をクリアするためには、それぞれのバランスを考えて、マネープランを立てる必要があるということです。

タイプ別、教育資金の準備方法

子どもの教育資金は、進学コースによって大きく変わってきますが、必要になる時期が決まっていますので、待ったがきかないのが大きな特徴です。

基本的に、高校まで公立であれば、子ども1人あたり300〜500万円を目安に大学進学時期までに貯めます。というのも、入学金や授業料など、大学が最もまとまったお金が必要になるからです。

ご相談者は、児童手当を貯めているとのことですが、とても良いですね。

児童手当は、0歳から中学校修了(15歳に到達後の最初の年度末)まで支給されるもの。子どもの年齢や人数によって1ヵ月の支給額が異なり、3人目からは、3歳から小学校修了まで1.5万円(2人目まで1万円)と金額がアップします。子どもが3人いる場合の児童手当総額を計算すると、648万円(198万円×2人(1人目、2人目)+252万円(3人目))になります。

仮に必要金額を900万円(300万円×3人)とすると、児童手当を差し引いて252万円。長女の学資保険の満期保険金等が100万円だとすれば、残りの152万円を、それぞれの大学進学時までに準備すれば良いことになります。これを18年間で貯める場合、年間約8.4万円。月額約7,000円ということです。もちろん、高校から私立に進学する場合は、貯める期間を短く、必要金額も増額して計算します。いずれにせよ、このように具体的な数字に落とし込んで計画を立てていくことが大切なのです。

利用する金融商品としては、以前ほど貯蓄性は期待できませんが、保険なら取り崩ししにくく継続できるというのなら「学資保険」。安全確実に貯めたいなら銀行等の「積立定期」、あるいは勤務先の「社内預金」「財形貯蓄」、多少リスクを取っても良いなら税制優遇もある「ジュニアNISA」などが適しているでしょう。

気になる老後資金、一番のオススメは…

ご心配だという老後資金は、まず住宅購入資金と子どもの教育資金のメドをつけてから。

例えば、子どもが大学に在籍中ともなれば、教育費として年間200〜300万円はかかってきます。子どもが大学卒業後、この分をそのまま老後資金として短期間で貯めて、老後に備えるようにすれば、5年間でも1,000~1,500万円にはなりますよね? これに退職金1,000~2,000万円を加えれば、老後資金としてまとまったお金が準備できます。

もちろん、実際には、こんな風に上手く貯められない人が少なくないので、一番のオススメは、長く安定して働いて収入を得ることです。金額が少なくても、その方が家計にも健康にもプラスになるはずです。

(黒田尚子)



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