2018/01/26 20:00

“年17万の赤字” 年収2000万男性を悩ますマンション投資

“年17万の赤字” 年収2000万男性を悩ますマンション投資
“年17万の赤字” 年収2000万男性を悩ますマンション投資

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は内藤忍氏がお答えします。

ある程度、大きい貯金ができたので投資に回しているのですが、投資用不動産のローンの利息と保証金を毎月払い続けている状況です。今後も投資は続けていくつもりですが、利息を抑えるために、現在の低金利下でもまず繰り上げ返済をするほうがよいのか、それともほかの投資に資金を回すべきかが判断できない状況です。

国内不動産のみに偏った資産形成には否定的なため、むやみに物件を増やしたくはありません。状況によっては、不動産の売却も考えております。最適な資産形成についてアドバイスをいただければと思います。現在の資産状況は以下のようになります。

【現在の収入と支出の傾向】
収入:年収2,000万円(自営業)妻は専業主婦です
支出:月あたり合計60万円~80万円
内訳:家賃10万円、社会保険・年金8万円、事業関連の出費(書籍や移動費など)10万円~30万円程度、その他諸々で30万円程度。

【今後の収入金額と予測される支出】
今後、子供が増えないかぎり、出費は減る傾向にあると思います。貯金の目標額を設定していませんが、消費しない分はすべて投資に回しています。マイホームや車の購入予定はありません。自営業のため、今後も収入は非常に不安定になると思います。仮に数年後に企業に再就職した場合には、年収800万円~1,000万円程度を想定しています。アーリーリタイアは考えていません。

【現在の資産】
資産:1,800万円程度(現金200万円、投資用資金1,600万円)
2年前から日本株・米国株にインデックス中心で投資をしており、割合はその時々で変えています。職業はトレーダーではありません。

【現在の負債】
投資用マンション2部屋
<物件1>借入2,100万円・残高1,860万円
(変動:月利0.270%=利率0.164%+保証料0.106%、月返済額は8.4万円)
<物件2>借入1,750万円・残高1,600万円
(変動:月利0.197%=利率0.091%+保証料率0.106%、月返済額は6.1万円)
合計14.5万円を返済し、管理手数料を1.5万円支払っています。対して家賃収入は合わせて14.6万円となり、差し引きは毎月赤字の状況です。そのほかの借金はありません。
(30代前半 既婚・子供なし 男性)

内藤:ご質問ありがとうございます。

毎月の赤字をどう捉える?

まず、投資用マンションの損益がマイナスになっている点が気になります。

どのようなエリアのどのような物件なのか詳しく情報がないため具体的なコメントはできませんが、一般に都心の中古ワンルームであれば、2%以下の変動金利で借入ができ、借入期間が長期であればキャッシュフローも家賃の範囲に収まります。

一方で毎月の収支が赤字の場合でも、返済しているのは金利だけではなく元本分もありますから、少なくとも元本部分が返済されて残高が減っていることは認識しておきましょう。

とはいえ、ご相談者の借入金利は年利で換算すると2%を超えるものもあり、ほかの借入方法に変更できないかを検討すべきだと思います。

また、投資用マンションを使った資産形成においては割高な新築ではなく、格安な価格の中古のテナントが入っている物件をオーナーチェンジで購入するのが原則です。

今回はすでに購入されているので今更購入する物件を変えることはできませんが、次回投資の参考にしてください。

取るべき選択肢は3つ

自営業で収入が不安定とは言いますが、現在はかなりの高水準です。インデックス運用で資産形成も着々と進めているので、検討すべき問題は不動産投資に限定されると言ってよいでしょう。

解決のプロセスとしては、まず現状の家賃と諸経費、そしてローン返済額を確認した上で、もし売却するとしたらどれくらいの金額になるかをワンルーム専門の不動産会社に査定してもらいましょう。

その上で残債と相殺して、手元にどのくらいの資金が残るか、あるいは持ち出しになるかを計算し、そこから新たに投資をする場合のシミュレーションを行います。

借入の条件は金融機関によって異なると思いますので、物件を紹介してもらう中古ワンルーム会社の提携ローンなど有利な条件のものを探してみるようにしましょう。

これらのシミュレーションを実施した上で、「1.現状のまま保有を続ける」「2.いったん売却して不動産投資は様子をみる」「3.売却し中古の別の物件をより低い金利のローンで購入する」の3つの選択肢から決めるとよいと思います。

「金融資産+不動産」の手法は最適

金融資産と不動産を組みあわせて投資をしている手法は、バランスよく資産を増やすための最適な方法だと思います。

しかし、金融資産ではコストを削減すること、不動産では物件の選択とローンの借入についてきちんと目利きすることが大切です。

金融資産の運用がアメリカに集中しているのも気になりますが、インデックス中心ということですので低コストの運用ができているのだと思います。

まず投資用不動産にフォーカスして現状を再確認し、早めに対策を取ることをおすすめいたします。

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