2017/09/12 18:00

30代会社員、年収400万から脱却して不動産投資で儲けたい

30代会社員、年収400万から脱却して不動産投資で儲けたい
30代会社員、年収400万から脱却して不動産投資で儲けたい

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は深野康彦氏がお答えします。

私は福岡県在住、30歳、サラリーマン、独身、収入350万円程度、居住形態は賃貸、貯蓄50万円程度、金融資産はなしです。最近、あるセミナーに参加して資産形成をやりたいと考え始めました。基本的に分散投資を考えていますが、現時点で国内外不動産(大家)、海外ファンドを検討しています。資金がありませんので、融資を受けてキャッシュフローを出しながらと考えています。現在500万円程の融資の目処がついているのですが、いかがでしょうか。融資を受けて投資をするのはリスクが高いとわかっているのですが、自己資金だけではなにもできない状況です。

今のままサラリーマンを続けても生涯収入に限りがあり、よくても年収400万円程度にしかなりません。30年後の定年退職時の物価の上昇などを考えると、現状で可能な貯蓄と年金だけでは生活が苦しいだろうと考えています。理想はサラリーマンを続けながら、不動産でキャッシュフローを出し、物件件数を増やしていきたいなと考えています。

いろいろな書籍やほかの方の相談内容などを見ていて、不動産投資はかなり厳しいと思っていますが、なにかアドバイスをいただければと思います。それから、知人より紹介されているファンド商品がなんと月利で2%~3%(複利)とかなりの利率です。また、海外のファンドでは年利20%~30%の利率の商品がザラにあるとも聞きました。その多くがFXを運用しているようなのですが、詐欺ではと疑っています。その点も含めてよろしくお願いいたします。
(30代 独身 男性)

深野:セミナーに参加され、資産運用に興味を持たれたようですが、とてもよいことだと思いますので頑張ってください。

国や会社が私たちの生活全般の面倒をみてくれる時代は終わり、今後、豊かな生活をしていくためには、個々人の自助努力がより必要になると考えられるからです。

早速、ご質問の回答をさせていただきましょう。

今から参入して、果たして成功者に勝てるのか

分散投資を考えられている点は評価できますが、融資を受けての不動産投資は感心できかねます。

確かにサラリーマンを続けながら不動産投資で成功している人はいますが、成功している人の話を見聞きすると、サラリーマンの方が不動産運用を行うのではなく、不動産の大家さんがサラリーマンでもある、といった状況の方が実は多い気がするのです。

不動産投資を行うのであれば、土日、場合によっては平日も時間の許す限り、不動産投資にかかりきりとなります。もちろん、平日はサラリーマンとして仕事をこなしたうえでです。

それをこなす気力、体力、知力があるか、何年、何十年と続ける胆力があるのかどうか、まずご質問者に問いたいと思います。

また、わが国はすでに人口が減少しており、世帯数も減少していくことでしょう。そんな環境下で、毎年新築物件は何十万戸と増えているのですから、需要と供給を考慮すれば、需要過多時代が到来するのは確実であると予測されます。

そこに融資(多分100%)を受け、これから参入しようとしているのですから、かなり厳しいといわざるをえません。

その際は、すでに成功している人たちが競争相手となりますが、ご質問者はその人たちに負けない自信はありますか?

質問者は理想として、サラリーマンを続けながら不動産でキャッシュフローを出し、物件数を増やしていきたいと記載されていますが、その理想がかなえばベストでしょうが、成功する確率はかなり低いでしょう。

仮に不動産会社が行うセミナーに触発されたのならば、不動産会社の仕事は不動産を売ることで、物件を売却してしまえば終わりであることを念頭に置いていただきたいです。

家賃保証という制度もありますが、家賃保証契約の中身を見ると、かなり、不動産会社側が有利になっており、大家さん側が有利になることはほとんどありえないものです。

仮に不動産投資を行い、物件を手に入れたとしても、空き家となれば家賃収入はなくなります。その間も毎月の返済、固定資産税、管理費や共益金(マンションの場合)の支払いは待ってくれません。

その分はご質問者が貯蓄から払わなければならないのですが、現在の貯蓄額ではそれも難しくなるかもしれません。

断片的かもしれませんが、これらのことを考慮したうえで、不動産投資を実施するか否かを慎重に考えていただきたいと思います。

海外ファンドは実績から見極めて

次に海外ファンドの件ですが、月利2~3%の複利という実績を出されているようですが、それは何年間の実績でしょうか。

何十年と続けているのであれば、少しは信頼できるかもしれませんが、1、2年程度の実績であれば、たまたまよかっただけとも思えるからです。

FXで運用されていると記載されていますが、恐らくは大きくレバレッジをかけて外貨投資をおこなっていると思われます。

レバレッジを活用しているために高い収益が実現できているのでしょうが、相場が逆に動けば、短期間で大きな損失を被る可能性を内包しているはずです。

商品内容の詳細がわかりかねるため、あくまでも推測ですが、海外ファンドも見送りが懸命と思われてなりません。

まずは預貯金を確保して足元を固める

最後に酷なことを述べるかもしれませんが、将来を悲観してなんとかしなければと焦っている気持ちがご質問から感じられます。

それを挽回するためにハイリスク商品に目線がいっている気もします。投資に興味を持たれたことはよいのですが、ご質問者の年齢、収入、住まいを考慮すれば、まずは足元を固めるのが先決だと思われます。

少なくとも毎月の生活費の4ヵ月、できれば6ヵ月程度を預貯金で確保して、食いっぱぐれないようにすることです。収入が伸びないなら転職という方法もあるはずです。

投資だけで生活を一変させることはできないのですから、お金周り全般を含め、考え直されてはいかがでしょうか。

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