2017/09/11 11:45

都心の1LDK、賃貸と購入 どちらがお得か比べてみた

都心の1LDK、賃貸と購入 どちらがお得か比べてみた
都心の1LDK、賃貸と購入 どちらがお得か比べてみた

地方から東京に出てきて一人暮らしを始めると、その家賃の高さに驚かれる方も多いのではないでしょうか。筆者自身も、地方ではファミリータイプのマンションに住める家賃で、ワンルームしか借りられないと知ったときの衝撃は大きかったです。

結婚後など、住宅ローン減税が使える50平米以上の広めの1LDKなどに住む場合、賃貸と購入ではかかるお金がどれくらい違ってくるのか、実際に比べてみたいと思います。

今の金利なら家賃より安く購入できる?

住宅ローンの低金利時代が続いており、結婚を機に住宅購入を考える方も多いかと思います。同じような住宅を賃貸するか購入するかで比較したとき、毎月の家賃とローン返済額はほぼ変わらないという物件も多くあります。

それでは具体例を見ていきましょう。賃貸家賃15万円、分譲価格4,000万円、表面利回り4.5%のマンションにかかる費用を比べてみたいと思います。

<毎年かかる費用>

※1:2年に一度、新家賃の1ヵ月分とし、1年分に換算した金額を計上しています。
※2:利率1%、35年ローンの場合で試算
※3:その他の費用は、一般的な数値をもとに概算計上しています。

このように、毎年の支出を比較すると購入に軍配が上がりそうです。次に、入居前に必要な初期費用について比べてみましょう。

<初期費用>

※1:各1ヵ月分として試算
※2:基本的には、中古不動産取得の場合のみ必要。新築の場合は、修繕積立一時金や管理準備金などがかかります。

購入時の初期費用は賃貸を大きく上回ります。ただし、物件価格の4,000万円全額を借り入れたものとして試算しておりますので、手付金400万円については借り入れ実行時に手元に残るお金となります。したがって、差額の約280万円が初期費用として支出が必要な金額といえるでしょう。

借入期間の35年間住み続けると仮定すると、280万円の初期費用は1年当たり8万円となります。これを加えても購入の場合は年間約178万円の負担となり、賃貸よりも割安に感じます。

賃貸なら修繕費が無料!?

賃貸物件でもエアコン設置済み、インターネット使用料無料という物件が増えてきました。これらの費用が家賃に含まれていると考えれば、かなりお得かもしれません。

エアコンだけでなく、ガス給湯器や水まわりなど、15年前後で取替えが必要になることが多くあります。分譲住宅を所有している場合、こうした修繕費用はすべて自分でまかなわなければなりません。

わが家の場合も、築10年を超えたあたりから蛇口交換、ガス熱源器の交換、エアコン交換など、すでに100万円近くの修繕費用がかかっています。このほかの家電製品も次々に寿命を迎えると、一時的に支出は増えることになります。

賃貸物件であれば、ご自身で購入した家電製品以外の修繕費用は、基本的に大家さんもちです。業者さんに依頼する手間などもかかりませんし、賃貸物件も案外お得なのではないでしょうか。

お得に賃貸住宅を借りる方法

敷金・礼金や仲介手数料がかからない物件、フリーレントの期間がある物件などもありますが、自治体で家賃補助などを行っている場合もあります。

自治体の定住促進政策として、新宿区では若い世代(18歳~28歳)向けに月額1万円の家賃助成を3年間実施しています。(年1回の募集で、平成28年度は30世帯募集していました。平成29年も秋ごろ募集予定です。)

ファミリー向けの助成をしている自治体も多く、23区内だけでも、北区、目黒区、千代田区など多くの区で家賃助成や引越し時の費用助成などを行っています。

気軽に住み替えが可能な賃貸住宅ですが、リスクはあるのでしょうか。都心の住宅では2年に一度、新家賃の1ヵ月分の更新料が必要となる物件が一般的です。また、通常は経年とともに家賃は下がるものですが、人気エリアの物件では、更新時に家賃が上がっている物件も散見されます。古くなれば家賃が安くなる、と言い切れないのが現状です。

修繕費用の負担と住宅ローン減税

最初の試算では、年間費用を比べると「購入<賃貸」となり購入に軍配が上がりましたが、先ほど述べたように購入した場合は修繕費用の負担が大きくなりそうです。

マンションの場合、10~15年ごとに大規模修繕が実施され、外壁や共有部分の修繕が行われます。この費用は毎月の修繕積立金から支払われますが、当初の修繕見積もりの甘さや工事費用の高騰などで、修繕積立金で賄いきれないこともあります。このような場合には、修繕のための一時金が徴収されたり、修繕積立金の値上げが行われたりすることもあります。専有部分の配管など、見えない部分の修繕費用も物件所有者の負担となりますので、時が経つにつれ、修繕費負担が膨らんでいきそうです。

一方で、住宅購入者には住宅ローン減税という税金の還付制度が国から用意されています。確定申告や年末調整の際に申告することで、今回の例では最大約350万円の減税効果が得られますので、これで将来の修繕に備えることもできそうです。

初期費用や修繕費はかかりますが、住宅ローン減税を受けられ、ローン完済後は毎年の費用負担が激減する“購入”。長く住むほどお得になり、将来的には売却収入を得ることも可能です。

一方、家賃支出が安定しており、修繕費も基本的に大家さんもちとなる“賃貸”。気軽に引越しという選択ができるのも魅力です。

都心であれば物件価格は下落しにくいため、初期費用を捻出できるのであれば、購入がお得といえそうです。ただし修繕費の負担もありますので、購入はミドルリスク、ミドルリターン、賃貸はローリスクといえるでしょう。家賃助成や減税制度をうまく利用して、ご家庭にあった住まいを見つけられるといいですね。

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