2018/06/14 20:00

J-REITの中長期展望、東京五輪は転換点になるのか

J-REITの中長期展望、東京五輪は転換点になるのか
J-REITの中長期展望、東京五輪は転換点になるのか

J-REIT(不動産投資信託)とは簡単に言えば、(1)投資家から資金を調達し、(2)不動産へ投資して賃貸するシンプルな事業体で、これが直接バランスシート(貸借対照表)の資金調達サイドと資産サイドとなります。

今回は、この2つの側面から、J-REIT市場の中長期的な展望を概観します。

金融環境の変化は過小評価できない

東証REIT指数の推移を見ると、2005年から2007年にかけて急上昇し、その後2009年にかけて暴落しています(下図)。一般的には価格のボラティリティが大きい(リスク)資産ほど、要求利回りが上がりますので、評価するうえではディスカウントされます。

この大きなボラティリティを生んだ最大の原因は、資金調達を短期の借入金に依存しており、バランスシートが脆弱であった点が挙げられます。

2008年10月にニューシティ・レジデンス投資法人というREITが資金繰り破綻をしましたが、金融危機により借入金の調達環境が極度に悪化したため、REIT市場全体に信用不安が広がり、極度の信用リスクが評価に織り込まれて、指数が暴落しました。

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